Vous avez trouvé l'appartement. Les photos sont lumineuses, la rue est la bonne, et le chiffre en tête de l'annonce tient dans votre budget. Deux mois plus tard, vous payez tout autre chose pour un logement qui a une chambre de moins que celui que vous pensiez avoir loué, et vous ne pouvez montrer aucune phrase qui vous ait menti.
Aucune ne l'a fait. Une annonce de location est écrite dans le dialecte local d'une langue que vous lisez peut-être sans peine, et presque chaque mot qu'elle contient — pièces, surface, meublé, le loyer lui-même — est un terme technique à sens local. Cet article parle de ce vocabulaire : quels mots dissimulent une convention, comment savoir laquelle vous êtes en train de lire, et quelles questions transforment une annonce en un chiffre réellement comparable à un autre.
L'essentiel
- Le loyer affiché est un filtre, pas un prix. C'est en général le chiffre le plus étroit que l'annonce puisse honnêtement imprimer.
- Un nombre de pièces et une surface sont mesurés selon une règle locale, et aucune des deux règles ne figure sur l'annonce.
- Là où la loi limite ce que le bailleur ou l'agence peuvent demander, elle écrit la limite en multiples du loyer, et elle vise le loyer étroit.
- La durée et le préavis décident de ce à quoi le chiffre affiché vous engage vraiment. Un montant mensuel sous une durée ferme est un total.
Le Chiffre en Tête Est un Filtre, Pas un Prix
Le chiffre en tête d'une annonce existe pour survivre à une recherche : il est donc annoncé sur la base que le marché local traite comme la norme, et cette norme est presque toujours la plus étroite disponible, à savoir le logement seul, tout ce qui est séparable ayant été séparé. C'est de la concurrence et non de la tromperie. Une annonce affichant un chiffre tout compris voisine avec une annonce affichant un chiffre nu, et le chiffre nu paraît moins cher à qui fait défiler la liste.
Le premier réflexe n'est donc pas de lire le nombre mais de chercher ce qu'il exclut, car c'est cette part-là qui varie d'un pays à l'autre, d'une ville à l'autre et parfois entre deux agences de la même rue.
| Mot | Ce qu'il compte | À demander |
|---|---|---|
| Pièces | Pièces de vie ou chambres | Le séjour compte-t-il ? |
| Hors charges | Le logement seul | Qu'est-ce qui s'ajoute ? |
| Charges comprises | Loyer plus les charges | Forfait ou provision ? |
| Surface | Mesurée selon une règle | Le balcon est-il dedans ? |
| Meublé | De tout à rien du tout | Y a-t-il une cuisine ? |
| Honoraires | Agent de quelqu'un, une fois | Qui l'a mandaté ? |
Un Nombre de Pièces Est une Convention Locale
Deux annonces peuvent dire toutes les deux « deux pièces » et désigner des logements différents. Dans une grande partie de l'Europe continentale, ce qui est compté, ce sont les pièces habitables : le séjour en est une, tandis que la cuisine, la salle de bains, l'entrée et le rangement ne comptent pas du tout. Un deux-pièces est donc un logement avec une chambre et un séjour. Les codes français à lettre et chiffre fonctionnent de la même façon, en comptant les pièces principales plutôt que les chambres : un studio est un un, et un logement avec chambre séparée est un deux.
Les annonces anglophones comptent les chambres et supposent un séjour en plus, si bien qu'entre une annonce de deux chambres et une annonce de deux pièces il y a une pièce entière d'écart. Les annonces japonaises contournent le problème en détaillant la distribution : un nombre pour les pièces privatives, puis des lettres pour l'espace de séjour, de repas et de cuisine sur lequel elles ouvrent.
Le test fiable consiste à cesser de lire l'étiquette et à compter les portes sur le plan, puis à poser une question par écrit : combien de pièces peuvent être fermées et servir de chambre. Vous ferez souvent cela sur un téléphone, debout dans la rue, dans une langue que vous maîtrisez à moitié, en attendant qu'une agence rappelle — soit une semaine de données qu'il vaut mieux régler avant l'atterrissage qu'après.
Note
Là où un marché compte les pièces habitables, une pièce intérieure sans fenêtre peut ne pas en être une du tout. Cette règle protège les locataires, et elle signifie aussi que le logement possède une pièce dont l'annonce ne parle jamais.
Hors Charges, Charges Comprises et l'Écart entre les Deux
Les marchés germanophones nomment les deux chiffres ouvertement. Le loyer « froid » est le logement seul. Le loyer « chaud » y ajoute les charges liées à son occupation, et c'est le nombre que l'on paie réellement chaque mois. Tous les marchés connaissent cette distinction ; la plupart n'en ont simplement pas les mots, si bien que l'annonce imprime un chiffre et vous laisse découvrir le second.
La distinction qui décide de votre budget n'est pas chaud contre froid. C'est de savoir si le montant des charges est un forfait ou une provision. Un forfait est un prix et ne bouge pas. Une provision est une estimation face à la consommation réelle, régularisée à la clôture de l'exercice : elle peut donc revenir en remboursement ou en facture de la différence, et cette facture tombe que vous habitiez encore là ou non.
Lisez la ligne des charges à la recherche de ce seul mot, et si l'annonce ne le dit pas, demandez de laquelle il s'agit et à combien s'est élevée la dernière régularisation par rapport à l'estimation. Un montant de charges délibérément sous-évalué rend un loyer charges comprises compétitif pendant exactement un an.
Avertissement
Charges comprises ne veut pas dire tout compris. L'électricité, internet et souvent le chauffage sont souscrits par vous, à votre nom, et restent en dehors des deux chiffres. Un logement annoncé charges comprises peut encore vous laisser trois contrats à ouvrir.
La Surface Se Mesure selon une Règle que Vous ne Voyez Pas
Une surface en mètres carrés a l'air d'être le seul fait objectif de la page. C'est un calcul, fait selon une règle que l'annonce ne nomme pas, et les règles diffèrent assez pour déplacer le même logement d'un cinquième.
Le règlement allemand sur la surface habitable mérite d'être lu précisément parce qu'il l'énonce. La surface située sous un plafond d'au moins deux mètres compte en entier ; celle qui se trouve sous un plafond compris entre un et deux mètres compte pour moitié ; en dessous, elle ne compte pas. Les espaces extérieurs sont décotés de la même manière : le règlement précise que les balcons, loggias, jardins sur toit et terrasses sont comptés « in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte », en règle générale pour un quart et au maximum pour moitié. Une terrasse généreuse vaut donc un quart d'elle-même, et une chambre sous les combles vaut nettement moins qu'elle n'en a l'air.
D'autres systèmes tracent la limite ailleurs : certains annoncent l'espace compris entre vos propres murs, d'autres y ajoutent une part des murs eux-mêmes, d'autres encore une part de la cage d'escalier, de la gaine d'ascenseur et des parties communes, ce qui explique qu'un logement puisse être annoncé à une taille et paraître plus petit dans toutes les directions une fois que vous y êtes. Demandez lequel des trois on vous montre, et si le balcon est dans le chiffre ou en dehors.
Là où un pays encadre ce que le bailleur peut demander, il écrit la limite en multiples du loyer — et il vise presque toujours le loyer étroit, celui hors charges.
Meublé, Équipé ou Quatre Murs Nus
Meublé est le mot le moins normalisé de toutes les annonces. À un bout, il signifie que vous arrivez avec une valise et que les lits, les armoires, la vaisselle et le lave-linge sont là. Au milieu, il signifie que les gros meubles restent et rien d'autre. À l'autre bout, sur les marchés où le vide est la norme, il peut signifier que le logement n'a ni luminaires, ni tringles à rideaux, ni armoires, ni cuisine.
Sur plusieurs marchés européens, la cuisine équipée appartient au locataire sortant, qui la revend à l'entrant ou l'emporte. Les photos ont été prises quand elle était encore là.
Ce dernier cas surprend les nouveaux arrivants, et c'est une véritable convention plutôt qu'un piège : là où la cuisine équipée appartient au locataire, le logement est loué avec des arrivées, une prise et un vide, et le locataire sortant s'attend à être payé pour laisser la sienne ou à l'emporter. Le remède est ennuyeux et marche partout : demandez par écrit la liste de ce qui reste dans le logement le jour de votre arrivée. Les photos montrent la vie du locataire sortant, et rien de tout cela n'est une promesse.
Qui Mandate l'Agent et Qui le Paie
Quelqu'un paie l'agence, et lequel de vous deux c'est a changé dans plusieurs pays au cours de la dernière décennie. La règle allemande en location veut que celui qui a mandaté l'agent le paie : l'agent ne peut rien facturer à la personne qui cherche un logement, sauf si cette personne l'a chargé de le trouver. L'Angleterre est allée plus loin et a interdit purement et simplement la plupart des frais aux locataires avec le Tenant Fees Act 2019. Dans une bonne partie du reste du monde, les honoraires de recherche sont normaux, attendus, et à votre charge.
Là où le locataire peut être facturé, les honoraires sont en général plafonnés, et le plafond est écrit comme cet article n'arrête pas de le constater : en multiples. La loi allemande limite les honoraires demandés à une personne en recherche de logement à deux mois de loyer plus taxes, et précise dans la même phrase que les charges facturées séparément sortent de ce calcul. De nouveau le loyer hors charges, qui fait l'arithmétique.
La question à poser à une agence n'est donc pas quel est le montant des honoraires. C'est qui l'a mandatée. Si c'est le bailleur, sur un marché doté de cette règle, il ne devrait y avoir aucun honoraire à votre charge, et des honoraires qui apparaissent malgré tout méritent un message poli avant toute signature.
Ce que Vous Versez avant les Clés
Le dépôt de garantie est la partie visible, et il est le plus souvent plafonné. En Allemagne, un dépôt de garantie locatif ne peut pas dépasser « das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten », soit trois fois le loyer d'un mois, hors charges facturées au forfait ou en provision. L'exclusion est la moitié intéressante : le législateur a écrit la limite face au loyer étroit, parce que c'est celui qui veut dire quelque chose.
Dépôt, premier mois, agence, cuisine, dossier du garant. Ils arrivent rarement un par un, et les clés attendent le plus lent d'entre eux.
Autour du dépôt s'ajoute un ensemble qui varie énormément. Plusieurs mois de loyer d'avance. Un garant qui doit résider sur place, ou une assurance qui en tient lieu. Un justificatif de revenus à un certain multiple du loyer, difficile à produire pendant votre premier mois dans un pays. Sur certains marchés, un versement distinct au bailleur qui n'est pas du tout un dépôt et ne revient jamais.
Deux éléments de cet ensemble méritent d'être réglés avant le départ, parce qu'ils sont circulaires pour un nouvel arrivant : un compte bancaire local et un numéro de téléphone local. Bien des pays ne vous vendront ni l'un ni l'autre sans adresse déclarée, et l'adresse est précisément ce que vous cherchez à louer. Un forfait data sur un profil que votre téléphone télécharge lui-même est le brin de ce nœud que vous pouvez défaire à l'avance, puisqu'il ne demande ni adresse, ni passage en agence, ni rendez-vous.
La Durée et le Préavis sous le Chiffre Affiché
Un montant mensuel décrit un mois. Ce que vous signez est une durée, et les deux ne font le même nombre que si vous pouvez partir.
Lisez trois choses ensemble. La durée minimale, c'est-à-dire ce que vous devez si rien ne change. La clause de sortie, s'il y en a une, qui ne peut en général pas jouer avant une date fixée. Et le préavis, qui ne se compte presque jamais en jours : il court en périodes de loyer entières, à partir de la suivante, si bien qu'un congé donné du mauvais côté d'une date coûte un mois plein de plus. Certains baux se reconduisent en silence si vous n'écrivez pas à temps, ce qui transforme un oubli en une nouvelle durée complète.
Multipliez la durée minimale par le loyer charges comprises et vous obtenez la vraie taille de ce que l'annonce propose. C'est ce chiffre, et non le mensuel, qu'il faut comparer à la durée et au loyer du logement d'à côté — et c'est aussi lui qui vous dit si vous pouvez assumer le coût d'un départ anticipé si l'emploi ou le visa ne tient pas.
Questions Fréquentes
Que Demander avant de Faire le Voyage pour une Visite ?
Quatre choses, toutes par écrit : combien de pièces peuvent être fermées et servir de chambre, ce que couvre le montant des charges et s'il s'agit d'une estimation, ce qui reste dans le logement, et qui paie l'agence. Chacune des quatre peut écarter le logement sans déplacement.
Une Annonce Traduite Règle-t-elle le Problème ?
Non, et cela peut aggraver les choses. Un traducteur automatique rend le terme local par le mot le plus proche de votre langue — c'est-à-dire précisément le mot qui porte votre convention et non la leur. Pièces devient pièces, et deux systèmes de comptage disparaissent dans un mot qui a désormais l'air sans ambiguïté.
Faut-il Signer un Document que Vous ne Pouvez Pas Lire ?
Pas sans une traduction que vous avez payée et que vous pouvez conserver. Le résumé d'une agence est un résumé, et la signature vous lie au document et non au résumé de celui-ci.
Lisez la Prochaine Annonce dans Cet Ordre
Le vocabulaire est local, mais l'ordre pour le décoder ne l'est pas. Parcourez une annonce de cette façon et vous pourrez la comparer à n'importe quelle autre que vous avez ouverte.
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Établir la base du chiffre
Cherchez ce que le montant affiché comprend et ce que le marché local sépare par habitude. Tout le reste en dépend.
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Convertir le nombre de pièces
Ignorez l'étiquette, comptez les portes, et faites confirmer combien de pièces peuvent être fermées et servir de chambre.
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Demander quelle règle a mesuré la surface
En particulier si l'espace extérieur et l'espace sous plafond bas sont dans le chiffre, et pour quelle fraction.
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Obtenir le contenu par écrit
Ce qui reste le jour de votre arrivée, cuisine comprise, sous forme de liste et non de photographie.
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Chiffrer la colonne des frais uniques
Dépôt, agence, mois d'avance, tout ce qu'il faut racheter au locataire sortant. Répartissez le tout sur la durée minimale.
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Multiplier la durée par le loyer charges comprises
Voilà l'engagement. Comparez ce chiffre à celui de l'annonce suivante, jamais un montant affiché à un autre montant affiché.
Rien de tout cela n'exige de bien parler la langue. Cela exige de savoir que les mots font un travail local, et de poser les six questions qui les obligent à dire la même chose dans tous les pays. Le reste est une arithmétique que vous pouvez faire sur un téléphone, dans une file d'attente, en route vers la visite suivante.
Être en ligne pendant la semaine des visites Forfaits et couverture à jour pour la région où vous cherchez un logement, pour que les appels, les cartes et les papiers marchent dès l'atterrissage.
