Sie haben die Wohnung gefunden. Die Fotos sind hell, die Straße stimmt, und die Zahl oben in der Anzeige liegt in Ihrem Budget. Zwei Monate später zahlen Sie etwas ganz anderes für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer weniger, als Sie gemietet zu haben glaubten, und Sie können auf keinen einzigen Satz zeigen, der Sie belogen hätte.
Keiner hat es getan. Eine Wohnungsanzeige ist in einem lokalen Dialekt einer Sprache geschrieben, die Sie sonst mühelos lesen, und fast jedes Wort darin — Zimmer, Fläche, möbliert, die Miete selbst — ist ein Fachbegriff mit lokaler Bedeutung. In diesem Artikel geht es um dieses Vokabular: welche Wörter eine Konvention verbergen, wie Sie herausfinden, welche davon Sie gerade lesen, und welche Fragen aus einer Anzeige eine Zahl machen, die Sie wirklich mit einer anderen vergleichen können.
Das Wichtigste
- Die Miete im Titel ist ein Filter, kein Preis. Sie ist meist die schmalste Zahl, die die Anzeige ehrlich drucken kann.
- Zimmerzahl und Wohnfläche werden beide nach einem lokalen Standard gemessen, und keiner der beiden Standards steht in der Anzeige.
- Wo das Gesetz begrenzt, was Vermieter oder Makler verlangen dürfen, schreibt es die Grenze als Vielfaches der Miete — und meint die schmale.
- Laufzeit und Kündigungsfrist entscheiden, wozu die Zahl im Titel Sie tatsächlich verpflichtet. Eine Monatszahl unter fester Laufzeit ist eine Gesamtsumme.
Die Zahl im Titel Ist ein Filter, Kein Preis
Die Zahl oben in einer Anzeige existiert, um eine Suche zu überstehen, also wird sie auf der Basis genannt, die der lokale Markt als Standard behandelt — und dieser Standard ist fast immer der schmalste verfügbare: die Wohnung, mit allem Trennbaren getrennt. Das ist Wettbewerb und keine Täuschung. Eine Anzeige mit einer Alles-inklusive-Zahl steht neben einer mit einer nackten Zahl, und die nackte sieht für jeden, der scrollt, günstiger aus.
Der erste Schritt besteht also nicht darin, die Zahl zu lesen, sondern herauszufinden, was sie ausschließt, denn genau das ist der Teil, der zwischen Ländern, zwischen Städten und manchmal zwischen zwei Maklerbüros in derselben Straße variiert.
| Wort | Was es zählt | Fragen Sie |
|---|---|---|
| Zimmer | Wohnräume oder Schlafzimmer | Zählt das Wohnzimmer mit? |
| Kaltmiete | Nur die Wohnung | Was kommt obendrauf? |
| Warmmiete | Miete plus Nebenkosten | Pauschale oder Schätzung? |
| Fläche | Nach lokaler Regel gemessen | Ist der Balkon drin? |
| Möbliert | Alles bis hin zu nichts | Gibt es eine Küche? |
| Gebühr | Jemandes Makler, einmalig | Wer hat ihn beauftragt? |
Eine Zimmerzahl Ist eine Lokale Konvention
Zwei Anzeigen können beide zwei Zimmer sagen und verschiedene Wohnungen meinen. In weiten Teilen Kontinentaleuropas werden Wohnräume gezählt: das Wohnzimmer ist einer davon, und Küche, Bad, Flur und Abstellraum zählen gar nicht mit. Eine Zweizimmerwohnung ist also eine Wohnung mit einem Schlafzimmer und einem Wohnzimmer. Die französischen Buchstaben-Zahlen-Codes funktionieren genauso und zählen Haupträume statt Schlafzimmer, sodass ein Studio eine Eins ist und eine Wohnung mit separatem Schlafzimmer eine Zwei.
Englischsprachige Anzeigen zählen stattdessen Schlafzimmer und setzen ein Wohnzimmer obendrauf voraus, sodass zwischen einer Zweischlafzimmeranzeige und einer Zweizimmeranzeige ein ganzes Zimmer liegt. Japanische Anzeigen umgehen das Problem, indem sie den Grundriss ausschreiben: eine Zahl für die privaten Zimmer, dann Buchstaben für den Wohn-, Ess- und Küchenbereich, auf den sie sich öffnen.
Der verlässliche Test ist, das Etikett nicht mehr zu lesen, sondern die Türen im Grundriss zu zählen und dann eine Frage schriftlich zu stellen: wie viele Zimmer sich abschließen lassen und zum Schlafen taugen. Oft tun Sie das auf dem Handy, auf der Straße stehend, in einer Sprache, die Sie halb können, und warten auf den Rückruf eines Maklers — also eine Woche Daten, die Sie besser vor der Landung regeln als danach.
Hinweis
Wo ein Markt Wohnräume zählt, gilt ein fensterloser Innenraum unter Umständen gar nicht als einer. Diese Regel schützt Mieter, und sie bedeutet zugleich, dass die Wohnung ein Zimmer hat, das die Anzeige nie erwähnt.
Kaltmiete, Warmmiete und die Lücke Dazwischen
Deutschsprachige Märkte benennen die beiden Zahlen ausdrücklich. Die Kaltmiete ist die Wohnung für sich allein. Die Warmmiete addiert die Nebenkosten, die mit dem Bewohnen anfallen, und sie ist die Zahl, die man tatsächlich jeden Monat zahlt. Jeder Markt kennt diese Unterscheidung; den meisten fehlen nur die Wörter dafür, also druckt die Anzeige eine Zahl und überlässt Ihnen die Entdeckung der zweiten.
Die Unterscheidung, die über Ihr Budget entscheidet, ist nicht warm gegen kalt. Es ist die Frage, ob die Nebenkostenzahl eine Pauschale oder eine Vorauszahlung ist. Eine Pauschale ist ein Preis und ändert sich nicht. Eine Vorauszahlung ist eine Schätzung gegen den tatsächlichen Verbrauch, abgerechnet zum Ende des Abrechnungsjahres, also kann sie als Guthaben zurückkommen oder als Rechnung über die Differenz, und diese Rechnung kommt, ob Sie dort noch wohnen oder nicht.
Lesen Sie die Nebenkostenzeile auf genau dieses eine Wort hin, und wenn die Anzeige schweigt, fragen Sie, welches von beiden gilt und wie hoch die letzte Abrechnung im Verhältnis zur Schätzung ausfiel. Eine bewusst niedrig angesetzte Nebenkostenzahl lässt eine Warmmiete genau ein Jahr lang konkurrenzfähig aussehen.
Warnung
Warm heißt nicht alles inklusive. Strom, Internet und oft auch die Heizung laufen auf Ihren Namen und liegen außerhalb beider Zahlen. Eine warm angebotene Wohnung kann Sie immer noch mit drei getrennten Verträgen zurücklassen.
Die Wohnfläche Wird nach einem Standard Gemessen, den Sie Nicht Sehen
Eine Fläche in Quadratmetern sieht aus wie die eine objektive Tatsache auf der Seite. Sie ist eine Berechnung nach einer Regel, die die Anzeige nicht nennt, und die Regeln unterscheiden sich genug, um dieselbe Wohnung um ein Fünftel zu verschieben.
Die deutsche Wohnflächenverordnung lohnt sich gerade deshalb zu lesen, weil sie es ausspricht. Grundfläche unter einer Deckenhöhe von mindestens zwei Metern zählt voll, Fläche unter einer Höhe zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter zählt sie nicht. Außenflächen werden ebenso abgeschlagen: die Verordnung sagt, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen würden „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ angerechnet, also zu einem Viertel und im günstigsten Fall zur Hälfte. Eine großzügige Terrasse ist mit anderen Worten ein Viertel ihrer selbst wert, und ein Dachschlafzimmer mit Schräge deutlich weniger, als es aussieht.
Andere Systeme ziehen die Linie woanders: manche nennen die Fläche innerhalb Ihrer eigenen Wände, manche schlagen einen Anteil der Wände selbst dazu, und manche einen Anteil von Treppenhaus, Aufzugsschacht und Gemeinschaftsflächen, weshalb eine Wohnung mit einer Größe inseriert sein und in jeder Richtung kleiner ausfallen kann, sobald Sie darin stehen. Fragen Sie, welche der drei Ihnen gezeigt wird und ob der Balkon in der Zahl steckt oder außerhalb.
Wo ein Land regelt, was die Vermieterseite verlangen darf, schreibt es die Grenze als Vielfaches der Miete — und meint fast immer die schmale, die kalte.
Möbliert, Ausgestattet oder Vier Kahle Wände
Möbliert ist das am wenigsten standardisierte Wort in jeder Anzeige. Am einen Ende heißt es, dass Sie mit einem Koffer ankommen und Betten, Schränke, Geschirr und Waschmaschine da sind. In der Mitte heißt es, dass die großen Möbel bleiben und sonst nichts. Am anderen Ende, in Märkten, in denen unmöbliert die Norm ist, kann es heißen, dass die Wohnung keine Lampen, keine Gardinenstangen, keine Schränke und keine Küche hat.
In mehreren europäischen Märkten gehört die Einbauküche der ausziehenden Mietpartei, die sie an die einziehende verkauft oder mitnimmt. Die Fotos entstanden, als sie noch da war.
Dieser letzte Fall erwischt Neuankömmlinge, und er ist eine echte Konvention statt eines Tricks: wo die Einbauküche der Mietpartei gehört, wird die Wohnung mit Anschlüssen, einer Steckdose und einer Lücke vermietet, und die ausziehende Seite erwartet, für das Zurücklassen ihrer Küche bezahlt zu werden oder sie mitzunehmen. Die Abhilfe ist langweilig und funktioniert überall: lassen Sie sich schriftlich auflisten, was am Einzugstag in der Wohnung bleibt. Die Fotos zeigen das Leben der Vormieter, und nichts davon ist ein Versprechen.
Die Gebühr des Maklers und die Gebühr, die Sie Zahlen
Irgendjemand bezahlt den Makler, und wer von Ihnen beiden das ist, hat sich in mehreren Ländern im letzten Jahrzehnt geändert. Die deutsche Regel für die Vermietung lautet, dass zahlt, wer den Makler bestellt hat: der Makler darf von der wohnungssuchenden Person nichts verlangen, es sei denn, diese hat ihn mit der Suche beauftragt. England ging weiter und verbot mit dem Tenant Fees Act 2019 die meisten Gebühren an Mietende überhaupt. In weiten Teilen der übrigen Welt ist die Vermittlungsgebühr normal, erwartet und Ihre.
Wo Mietende belastet werden dürfen, ist die Gebühr meist gedeckelt, und die Deckelung ist so geschrieben, wie dieser Artikel es immer wieder findet: als Vielfaches. Das deutsche Gesetz begrenzt die Gebühr an eine wohnungssuchende Person auf zwei Monatsmieten zuzüglich Steuer und sagt im selben Satz, dass gesondert abgerechnete Nebenkosten aus dieser Berechnung herausfallen. Wieder die Kaltmiete, die das Rechnen übernimmt.
Die Frage an einen Makler lautet also nicht, wie hoch die Gebühr ist. Sie lautet, wer ihn beauftragt hat. War es die Vermieterseite, in einem Markt mit dieser Regel, sollte für Sie überhaupt keine Gebühr anfallen, und eine trotzdem auftauchende Gebühr ist eine höfliche Nachricht wert, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
Was Sie vor den Schlüsseln Übergeben
Die Kaution ist der sichtbare Teil, und sie ist meist gedeckelt. In Deutschland darf eine Mietsicherheit „das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten“ nicht übersteigen, also drei Monatsmieten ohne die pauschal oder im Voraus abgerechneten Betriebskosten. Der Ausschluss ist die interessante Hälfte: der Gesetzgeber hat die Grenze gegen die schmale Miete geschrieben, weil das die Zahl ist, die etwas bedeutet.
Kaution, erster Monat, Makler, Küche, Bürgschaftsunterlagen. Sie kommen selten nacheinander, und die Schlüssel warten auf das langsamste davon.
Um die Kaution herum liegt ein Bündel, das stark variiert. Mehrere Monatsmieten im Voraus. Eine Bürgschaft von jemandem mit Wohnsitz vor Ort oder ein Versicherungsprodukt an ihrer Stelle. Einkommensnachweise über ein Vielfaches der Miete, was im ersten Monat in einem neuen Land schwer zu liefern ist. In manchen Märkten eine gesonderte Zahlung an die Vermieterseite, die gar keine Kaution ist und nie zurückkommt.
Zwei Posten in diesem Bündel lohnen sich vor der Abreise zu prüfen, weil sie für Neuankömmlinge zirkulär sind: ein lokales Bankkonto und eine lokale Telefonnummer. Etliche Länder verkaufen Ihnen keines von beiden ohne gemeldete Adresse, und die Adresse ist genau das, was Sie zu mieten versuchen. Ein Datentarif auf einem Profil, das Ihr Handy selbst lädt, ist das Stück dieses Knotens, das Sie vorab lösen können, denn es braucht keine Adresse, keinen Filialbesuch und keinen Termin.
Laufzeit und Kündigungsfrist unter der Zahl im Titel
Eine Monatszahl beschreibt einen Monat. Was Sie unterschreiben, ist eine Laufzeit, und beide sind nur dann dieselbe Zahl, wenn Sie gehen können.
Lesen Sie drei Dinge zusammen. Die Mindestlaufzeit, also das, was Sie schulden, wenn sich nichts ändert. Die Sonderkündigungsklausel, falls es eine gibt, die meist vor einem festgelegten Zeitpunkt nicht genutzt werden kann. Und die Kündigungsfrist, die fast nie in Tagen läuft: sie läuft in ganzen Mietperioden, ab der nächsten nach Ihrer Kündigung, sodass eine Kündigung auf der falschen Seite eines Datums einen vollen Monat extra kostet. Manche Verträge verlängern sich stillschweigend, wenn Sie nicht rechtzeitig schreiben, was aus einem Versäumnis eine weitere volle Laufzeit macht.
Multiplizieren Sie die Mindestlaufzeit mit der Warmmiete, und Sie haben die wahre Größe dessen, was die Anzeige anbietet. Diese Zahl, nicht die monatliche, gehört mit Laufzeit und Miete der Wohnung nebenan verglichen, und sie sagt Ihnen auch, ob Sie sich die Kosten eines frühen Auszugs leisten können, falls Job oder Visum nicht halten.
Häufige Fragen
Was Sollte Ich vor der Anreise zu einer Besichtigung Fragen?
Vier Dinge, alle schriftlich: wie viele Zimmer sich abschließen lassen und zum Schlafen taugen, was die Nebenkostenzahl abdeckt und ob sie eine Schätzung ist, was in der Wohnung bleibt und wer den Makler bezahlt. Jede der vier kann die Wohnung ohne Reise ausschließen.
Löst eine Übersetzte Anzeige das Problem?
Nein, und es kann schlimmer werden. Übersetzungssoftware gibt den lokalen Begriff mit dem nächstliegenden Wort Ihrer Sprache wieder, also genau mit dem Wort, das Ihre Konvention trägt und nicht deren. Aus Zimmern werden Zimmer, und zwei Zählsysteme verschwinden in einem Wort, das jetzt eindeutig aussieht.
Sollte Ich Etwas Unterschreiben, das Ich Nicht Lesen Kann?
Nicht ohne eine Übersetzung, die Sie bezahlt haben und behalten dürfen. Die Zusammenfassung eines Maklers ist eine Zusammenfassung, und die Unterschrift bindet Sie an das Dokument und nicht an die Zusammenfassung davon.
Lesen Sie die Nächste Anzeige in Dieser Reihenfolge
Das Vokabular ist lokal, die Reihenfolge zum Entschlüsseln ist es nicht. Arbeiten Sie eine Anzeige so durch, und Sie können sie mit jeder anderen vergleichen, die Sie geöffnet haben.
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Die Berechnungsbasis feststellen
Finden Sie heraus, was die Zahl im Titel enthält und was der lokale Markt gewohnheitsmäßig heraustrennt. Alles Weitere hängt daran.
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Die Zimmerzahl umrechnen
Ignorieren Sie das Etikett, zählen Sie die Türen, und lassen Sie sich bestätigen, wie viele Zimmer sich abschließen lassen und zum Schlafen taugen.
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Fragen, nach welcher Regel gemessen wurde
Vor allem, ob Außenflächen und Flächen unter Schrägen in der Zahl stecken und mit welchem Anteil.
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Den Inhalt schriftlich holen
Was am Einzugstag bleibt, Küche eingeschlossen, als Liste und nicht als Foto.
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Die einmalige Spalte beziffern
Kaution, Makler, Vorauszahlungen, alles, was den Vormietern abzukaufen ist. Verteilen Sie es auf die Mindestlaufzeit.
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Die Laufzeit mit der Warmmiete multiplizieren
Das ist die Verpflichtung. Vergleichen Sie diese Zahl mit der nächsten Anzeige, nie die Titelzahl mit der Titelzahl.
Nichts davon setzt gute Sprachkenntnisse voraus. Es setzt das Wissen voraus, dass die Wörter lokale Arbeit leisten, und die sechs Fragen, die sie in jedem Land dasselbe sagen lassen. Der Rest ist Rechnen, das Sie auf dem Handy erledigen können, in einer Schlange, auf dem Weg zur nächsten Besichtigung.
Für die Besichtigungswoche online sein Aktuelle Tarife und Abdeckung für die Gegend, in der Sie eine Wohnung suchen, damit Anrufe, Karten und Papierkram ab der Landung funktionieren.
